Er zeigt, was eine vermietete Wohnung dich nach Steuern monatlich kostet, wie hoch der Steuereffekt pro Jahr und über 10 Jahre ist und wie sich Restschuld, Immobilienwert und Vermögen entwickeln. Jede Zahl ist im Rechenweg nachvollziehbar.

Mieteinnahmen minus abziehbare Kosten ergeben die Einkünfte aus Vermietung. Abziehbar sind vor allem Schuldzinsen, Abschreibung, nicht umlagefähige Kosten und Instandhaltung. Sind die Einkünfte negativ, mindern sie dein zu versteuerndes Einkommen und damit deine Steuer.

Typisch absetzbar sind Schuldzinsen, die Abschreibung auf den Gebäudeanteil, nicht umlagefähige Kosten wie die Verwaltung, Ausgaben für Erhaltung und Instandhaltung, die Kosten für die Grundschuld sowie ein marktübliches Disagio. Nicht absetzbar sind die Tilgung und der Anteil der Instandhaltungsrücklage, der noch nicht ausgegeben wurde.

Mit der Tilgung zahlst du dein Darlehen zurück. Das ist kein Aufwand, sondern Vermögensaufbau: Deine Restschuld sinkt, dein Vermögen in der Immobilie steigt. Abziehbar sind nur die Zinsen.

Maßgeblich ist das Jahr der Fertigstellung: 2 % pro Jahr bei Fertigstellung von 1925 bis 2022, 2,5 % vor 1925 und 3 % ab 2023 (§ 7 Abs. 4 EStG), jeweils auf den Gebäudeanteil. Für neue Mietwohnungen kann eine degressive AfA von 5 % gelten. Ein Gutachten über eine kürzere Restnutzungsdauer kann einen höheren Satz begründen.

Für neue Mietwohnungen kann zusätzlich vier Jahre lang eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr möglich sein. Voraussetzungen sind unter anderem ein Bauantrag im begünstigten Zeitraum, ein Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel, Baukosten von höchstens 5.200 € je m² und zehn Jahre Vermietung. Bemessungsgrundlage sind höchstens 4.000 € je m². Wird die Wohnung im Förderzeitraum ohne steuerpflichtigen Gewinn verkauft, wird die Sonder-AfA rückgängig gemacht.

Mit jeder Tilgung sinken die Schuldzinsen, gleichzeitig steigt meist die Miete. Die abziehbaren Kosten werden kleiner, die Einnahmen größer. Über viele Jahre kann aus dem Steuervorteil deshalb eine Steuerbelastung werden – das zeigt der Rechner, wenn du den Zeitraum bis zur vollständigen Tilgung verlängerst.

Beim Disagio zahlt die Bank weniger als den Nennbetrag aus, dafür ist der Sollzins niedriger. Ein marktübliches Disagio ist im Jahr der Auszahlung als Werbungskosten abziehbar; die Finanzverwaltung geht davon bei höchstens 5 % und mindestens fünf Jahren Zinsbindung aus. Ob es sich insgesamt lohnt, hängt davon ab, wie stark der Zins sinkt. Der Rechner zeigt den Effektivzins und den Vermögenseffekt im Vergleich.

Gleicht der Zuschuss eine zu niedrige Miete aus, gilt er in der Regel als Einnahme aus Vermietung im Jahr der Zahlung. Je nach Kaufvertrag kann er stattdessen die Anschaffungskosten mindern. Die Einordnung klärst du mit deinem Steuerberater.

Übersteigen Renovierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf netto 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, sind sie nicht sofort abziehbar, sondern werden über die Abschreibung verteilt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Der Rechner prüft diese Grenze für die eingegebene Renovierung.

Nein. Der Rechner ist eine vereinfachte, unverbindliche Modellrechnung. Wir sind keine Steuerberater. Für deine Steuererklärung und verbindliche Aussagen wende dich an deine Steuerberaterin oder deinen Steuerberater.

Nein. Der Rechner rechnet in deinem Browser. Deine Eingaben werden weder gespeichert noch übertragen. Daten erhalten wir nur, wenn du uns selbst eine Anfrage schickst.