Steuerrechner Kapitalanlage-Immobilie

Was kostet dich deine Mietwohnung nach Steuern?

Die Miete trägt einen Teil der Finanzierung, die Abschreibung kann deine Steuerlast senken, und mit jeder Rate gehört dir mehr von der Wohnung. Rechne aus, was dich das monatlich kostet und welches Vermögen in zehn Jahren entstehen kann. Ehrlich gerechnet, mit Stresstest für steigende Zinsen und Mietausfall.

Risiken, die du kennen solltest

  • Mietausfall und LeerstandZahlt ein Mieter nicht oder steht die Wohnung leer, trägst du Rate und Kosten allein.
  • InstandhaltungReparaturen und Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft können höher ausfallen als die Rücklage.
  • ZinsänderungNach Ende der Zinsbindung kann die Anschlussrate deutlich höher sein als heute.
  • WertentwicklungImmobilienpreise können auch sinken. Die angesetzte Wertsteigerung ist eine Annahme, keine Prognose.
  • Steuerrecht und EinkommenGesetze und Steuersätze können sich ändern. Sinkt dein Einkommen, sinkt auch der Steuereffekt.
  • Steuer auf den VerkaufsgewinnDie Rechnung enthält keine Steuer auf einen Verkaufsgewinn. Ob ein Gewinn steuerpflichtig ist, richtet sich nach dem Recht zum Zeitpunkt des Verkaufs. Genutzte Abschreibungen können den steuerpflichtigen Gewinn erhöhen.
  • Sonder-AfA zurückzahlenDie Sonder-AfA nach § 7b wird rückgängig gemacht, wenn die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nicht mehr entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet wird oder in dieser Zeit ohne steuerpflichtigen Gewinn verkauft wird.
  • KaufpreisaufteilungDas Finanzamt kann den Gebäudeanteil anders bewerten, zum Beispiel mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Ein niedrigerer Gebäudeanteil bedeutet weniger AfA.
  • LiquiditätsreservePlane eine Reserve für mehrere Monatsraten und unvorhergesehene Kosten ein.
Berechnungsgrundlagen und Vereinfachungen
  • Einkommensteuertarif 2026 (§ 32a EStG) für alle zehn Jahre, Solidaritätszuschlag mit Freigrenze 2026. Kirchensteuer pauschal auf die Einkommensteuer, ohne Kinderfreibeträge und ohne Abzug als Sonderausgabe.
  • Zeitachse: 10 Jahre ab Kaufvertrag oder – wählbar – bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens (mindestens 10 Jahre, höchstens 50 Jahre). Bei langen Zeiträumen gelten Steuertarif 2026 und alle Annahmen unverändert; Aussagen über Jahrzehnte sind entsprechend unsicher. Zahlungen werden Monat für Monat gerechnet, AfA und Steuer je Kalenderjahr. Bei einem Kauf im Laufe des Jahres sind erstes und letztes Kalenderjahr Teiljahre. Miete ab Mietbeginn, Hausgeld, Rücklage und AfA ab Übergabe. Lineare und degressive AfA im ersten Jahr zeitanteilig, Sonder-AfA § 7b im Jahr der Anschaffung voll (BMF-Schreiben vom 21.05.2025, Rn. 63); neben der Sonder-AfA läuft die degressive AfA vom Restwert ohne Sonder-AfA weiter (Rn. 65), nach dem Begünstigungszeitraum Restwert ÷ Restnutzungsdauer (§ 7a Abs. 9).
  • Bauphase: Das Darlehen wird gleichmäßig nach Baufortschritt ausgezahlt, Zinsen nur auf den ausgezahlten Teil, tilgungsfrei bis zur Übergabe. Bereitstellungszinsen nach den zinsfreien Monaten auf den noch nicht ausgezahlten Teil. Bauzeit- und Bereitstellungszinsen werden als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen. Wertsteigerung erst ab Fertigstellung.
  • AfA nur auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten inklusive Kaufnebenkosten. Grund und Boden ist nicht abschreibbar.
  • Stellplätze: Ein Tiefgaragenstellplatz oder eine Garage, die mit der Wohnung genutzt wird, gehört zum Kaufpreis und zum Gebäudeanteil und wird wie die Wohnung abgeschrieben. Ein Außenstellplatz wird vorsichtig gar nicht abgeschrieben: Sein Kaufpreisanteil bleibt samt anteiliger Kaufnebenkosten außerhalb der AfA (Annahme). Er ist trotzdem Teil der Gesamtinvestition und der Finanzierung.
  • Sonder-AfA § 7b: Baukostenobergrenze und Bemessungsgrenze beziehen sich auf die Nutzfläche, wenn sie angegeben ist (Wohnfläche inklusive zugehöriger Nebenräume, Tiefgaragenstellplatz oder Garage), sonst auf die Wohnfläche.
  • Instandhaltung: Die Rücklage fließt voll in die Liquidität. Steuerlich wird nur der verausgabte Teil abgezogen; das Modell nimmt an, dass jährlich der angegebene Anteil (Standard 80 %) für Erhaltungsaufwand ausgegeben wird.
  • Renovierung in den ersten drei Jahren: Übersteigen die Kosten netto (brutto ÷ 1,19) 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) und erhöhen die AfA-Basis. Sonst sind sie im Jahr der Zahlung sofort abziehbar. Schönheitsreparaturen zählen bei der Grenze mit.
  • Umlagefähige Nebenkosten zahlt der Mieter; sie sind nicht enthalten. Kein Verlustvortrag oder -rücktrag.
  • Grundschuldkosten sind in „Notar und Grundbuch“ enthalten. Der dort als Grundschuld angegebene Teil wird im ersten Jahr sofort als Werbungskosten abgezogen und gehört nicht zur AfA-Bemessungsgrundlage.
  • Grunderwerbsteuersätze der Länder: Stand Juni 2026.
  • Sonder-AfA § 7b: Endet der Betrachtungszeitraum vor Ablauf des Förderzeitraums (Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung und die folgenden neun Jahre; vorsichtig gezählt bis zum zehnten Jahrestag der Fertigstellung), zieht das Modell den Steuervorteil der Sonder-AfA vom Vermögenszuwachs ab, weil ein Verkauf ohne steuerpflichtigen Gewinn sie rückgängig macht (§ 7b Abs. 4 EStG). Eventuelle Zinsen sind nicht berücksichtigt.
  • Stresstest: gleicher Betrachtungszeitraum wie die Basisrechnung. Ist das Darlehen im Stressfall am Ende noch nicht getilgt, mindert die Restschuld das Vermögen.
  • Mietzuschuss vom Verkäufer: fließt mit Mietbeginn auf einmal zu und wird im Cashflow kalkulatorisch gleichmäßig verteilt (für den internen Zinsfuß zählt der tatsächliche Zufluss). Steuerlich wählbar: Einnahme aus Vermietung in voller Höhe im Jahr des Zuflusses (Standard; Ausgleich entgehender Miete, vgl. BFH IX R 56/13) oder Minderung der Anschaffungskosten und damit der AfA (wenn der Zuschuss wirtschaftlich den Kaufpreis senkt, vgl. BFH IX R 20/98). Grunderwerbsteuer und Notarkosten bleiben unverändert. Beides ist eine Annahme – die steuerliche Behandlung bitte mit deinem Steuerberater abstimmen.
  • Sonder-AfA § 7b, degressive AfA und Denkmal-AfA: Die Voraussetzungen werden nicht geprüft – nur die Baukostenobergrenze von 5.200 €/m² rechnerisch. Bei § 7b läuft die reguläre AfA ab Jahr 5 über den Restwert und die Restnutzungsdauer.
  • Disagio: Der Finanzierungsbedarf bleibt gleich, der Nennbetrag steigt um den Abschlag (Nennbetrag = Auszahlung ÷ (1 − Disagio)); Zins und Tilgung laufen auf den Nennbetrag. Steuerlich als Werbungskosten im Jahr der Auszahlung, in der Bauphase anteilig je Auszahlung. Bei bis zu 5 Jahren Zinsbindung voll sofort (keine Verteilungspflicht nach § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG); bei längerer Zinsbindung sofort bis 5 % nach der Vereinfachungsregel (BMF 20.10.2003), ein darüber hinausgehender Teil verteilt auf die Zinsbindung (vorsichtige Annahme; ein höheres Disagio kann nach BFH IX R 38/14 dennoch sofort abziehbar sein). Der Effektivzins unterstellt die sofortige Vollauszahlung.
  • Anschlussfinanzierung: neue Rate = Restschuld × (Anschlusszins + anfänglicher Tilgungssatz). Sondertilgungen jährlich, jeweils 12 Monate nach Übergabe, aus Eigenmitteln und steuerlich nicht abziehbar; die Monatsrate bleibt gleich, die Laufzeit verkürzt sich.
  • Vermögensbilanz und Eigenkapitalrendite: Verkauf zum Modellwert am Ende des Betrachtungszeitraums, ohne Steuer auf einen Verkaufsgewinn, ohne Verkaufskosten und Vorfälligkeitsentschädigung.