BayernLabo-Förderung für das eigene Zuhause

Stand: 16. September 2026 · finanzexperten.de

Was sich im April 2026 geändert hat

Die Richtlinie wurde durch Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr vom 27. März 2026 geändert; die Änderung ist am 29. April 2026 in Kraft getreten. Vier Punkte sind für die Praxis relevant:

• Neu: Kinderzuschuss von 5.000 Euro je Kind — für Kinder im Sinne des § 32 Abs. 1 bis 5 EStG und auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Förderentscheidung eine Geburt aufgrund bestehender Schwangerschaft zu erwarten ist. Der Zuschuss wird nur zusammen mit einem Darlehen gewährt.
• Die Eigenleistung soll 15 Prozent der veranschlagten Gesamtkosten nicht unterschreiten — vorher 20 Prozent. Zuschüsse anderer Zuwendungsgeber und der Kinderzuschuss können dabei berücksichtigt werden.
• Die Sicherungsquote steigt von 80 auf 85 Prozent. Für die Abstimmung mit der finanzierenden Bank ist das der praktisch wichtigste Punkt.
• Neu eingefügt: der umfassendere Verweis auf die Wohnraumförderungsbestimmungen 2023. Der Erwerb zwischen Käufer und Verkäufer in gerader Linie war bereits zuvor ausgeschlossen. Seit April 2026 gelten darüber hinaus weitere Ausschluss- und Fördervoraussetzungen — etwa für Erwerbe zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern, Erbfolge und Schenkung sowie die Prüfung der sozialen Dringlichkeit.

Der Ausschlussgrund, der die meisten Anfragen beendet

Mit der Änderung vom März 2026 sind die Nrn. 38.1, 38.2 und 39 der Wohnraumförderungsbestimmungen 2023 entsprechend anzuwenden. Daraus folgt:

Der Erwerb von Eigenwohnraum zwischen Ehegatten, Lebenspartnern oder Partnern einer sonstigen auf Dauer angelegten Lebensgemeinschaft sowie zwischen Verwandten eines Haushaltsmitglieds in gerader Linie ist ausgeschlossen. Ebenso die Übertragung im Wege der Erbfolge, testamentarischen Verfügung oder Schenkung.

Im Klartext: Wer das Haus der Eltern oder Großeltern kauft, bekommt für diesen Erwerb keine Förderung aus diesem Programm. Das ist im Raum München und Augsburg kein Randfall, sondern eine der häufigsten Konstellationen überhaupt.

Zwei weitere Punkte aus denselben Bestimmungen:

• Bei Ehe oder Partnerschaft sollen in aller Regel beide gemeinsam Eigentümer werden. Das betrifft die Grundbuchgestaltung und sollte vor dem Notartermin geklärt sein.
• Beim Erwerb müssen die Erwerber nachweisen, dass der Erwerb gesichert ist oder durch die Fördermittel gesichert wird.

Soziale Dringlichkeit: die zweite Hürde neben dem Einkommen

Eigenwohnraum wird nach der sozialen Dringlichkeit gefördert. Dazu heißt es in Nr. 39.3 der Wohnraumförderungsbestimmungen:

Eine soziale Dringlichkeit liegt in aller Regel nicht vor, wenn sich der Haushalt völlig oder überwiegend aus eigener finanzieller und wirtschaftlicher Kraft angemessenen Wohnraum schaffen kann; dabei ist das vorhandene Vermögen — etwa Immobilien, Geldvermögen, Wertpapiere — zu berücksichtigen.

Das ist eine eigenständige Hürde neben der Einkommensgrenze. Wer die Einkommensgrenze einhält, aber über erhebliches Vermögen verfügt, kann trotzdem leer ausgehen. Diesen Punkt klären wir im Erstgespräch, bevor Sie Zeit in einen Antrag investieren.

Die Konditionen im Überblick

Angaben nach der Richtlinie in der konsolidierten Fassung (BayVwV 97112). Den Zinssatz nennen wir bewusst nicht — er richtet sich nach dem Kapitalmarktzins zum Zeitpunkt des Angebots, eine Zinsgarantie besteht nicht. Eine im Netz gefundene Prozentzahl ist keine Zusage.

Was die Rangstelle für Ihre Bank bedeutet

Das Förderdarlehen wird durch Grundschuld gesichert, und zwar innerhalb von 85 Prozent der veranschlagten Gesamtkosten, im Rang vor sonstigen Fördermitteln. Nach Angaben der BayernLabo steht es dabei außerhalb des erststelligen Beleihungsraums von etwa einem Drittel der veranschlagten Gesamtkosten — also im Rang nach entsprechend hohen Kapitalmarkt- und Bauspardarlehen.

Das ist kein Nebensatz für Juristen: Ihre finanzierende Bank muss diese Rangfolge akzeptieren. Wir stimmen das ab, bevor der Finanzierungsantrag läuft.

Nach Angaben der BayernLabo lässt sich das Darlehen außerdem mit Darlehen der KfW kombinieren.

Wenn Sie vorher ausziehen oder verkaufen

Die Selbstnutzung ist für die Dauer der Zinsfestschreibung verpflichtend. Zwei Fälle sind zu unterscheiden:

• Aufgabe der Selbstnutzung: Der Zinssatz kann bis auf Kapitalmarktniveau angehoben werden.
• Freiwillige vollständige Rückzahlung: Die Bindung endet mit der Rückzahlung. Eine Ablösung während der laufenden Zinsbindung ist nach Angaben der BayernLabo möglich, gegebenenfalls gegen Vorfälligkeitsentschädigung.

In beiden Fällen gilt: Der Kinderzuschuss ist anteilig zurückzuzahlen — für jedes volle Kalenderjahr ohne zweckentsprechende Nutzung.

Auch relevant für die Lebensplanung: Ein Leerstehenlassen für mehr als drei Monate oder eine Verwendung zu anderen als Wohnzwecken bedarf der Genehmigung der zuständigen Stelle.

Einkommensgrenzen: brutto ist nicht gleich Gesamteinkommen

Maßgeblich ist das Gesamteinkommen nach Art. 11 Abs. 1 des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes:

Linke Spalte: gesetzliche Grenzen nach Art. 11 Abs. 1 BayWoFG. Rechte Spalte: unverbindliche Brutto-Richtwerte der BayernLabo, Stand Mai 2026. Die Richtwerte sind Näherungen — maßgeblich ist immer das nach dem Gesetz berechnete Gesamteinkommen, nicht das Brutto.

Der Abstand zwischen beiden Spalten kommt so zustande: Vom Jahreseinkommen wird für Steuern vom Einkommen, für laufende Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung sowie für laufende Beiträge zu einer Lebens- oder Altersvorsorgeversicherung jeweils ein pauschaler Abzug von zehn Prozent vorgenommen — dreimal zehn Prozent, nicht zehn Prozent insgesamt. Dazu kommen Freibeträge: 5.000 Euro bei Ehepaaren und Lebenspartnern bis zum Ablauf des siebten auf den Beginn der Ehe folgenden Kalenderjahres, 4.000 Euro für jeden Menschen mit einem Grad der Behinderung von wenigstens 50.

Eine Familie mit zwei Kindern liegt bei einer Einkommensgrenze von 71.000 Euro. Ohne zusätzliche persönliche Freibeträge entspricht das als grober Richtwert etwa 102.300 Euro Jahresbrutto. Bei zusätzlichen Freibeträgen kann der mögliche Bruttobetrag höher liegen — beispielsweise nennt die BayernLabo für ein entsprechend begünstigtes Ehepaar mit zwei Kindern rund 109.800 Euro. Manche Haushalte, die sich für zu gut verdienend halten, kommen also durchaus in Betracht. Die Einkommensgrenze ist allerdings nicht die einzige Hürde, wie der Abschnitt zur sozialen Dringlichkeit zeigt.

Wo wir ins Spiel kommen

Die Förderung deckt höchstens ein Drittel der Kosten. Der Rest läuft über eine reguläre Immobilienfinanzierung — und beide müssen zusammenpassen.

Die Reihenfolge

Förderantrag vor dem Erwerbsvertrag, Finanzierungszusage rechtzeitig für den Notartermin, Reservierungsfristen des Verkäufers, bei Neubau der Baubeginn. Diese Termine kollidieren regelmäßig. Wir legen sie nebeneinander, bevor Sie sich auf ein Objekt festlegen.

Die Rangfolge im Grundbuch

Das Förderdarlehen braucht seinen Platz in der Sicherheitenstruktur. Nicht jede Bank geht jede Konstellation mit. Das klären wir vorab, nicht wenn der Antrag schon läuft.

Zwei Darlehen, zwei Anschlusstermine

Ein Förderdarlehen mit zehnjähriger Bindung neben einem Bankdarlehen mit fünfzehnjähriger Bindung führt zu zwei verschiedenen Anschlussterminen. Ob das gewollt ist, hängt von Ihrer Situation ab — es sollte jedenfalls eine Entscheidung sein. Wie sich unterschiedliche Tilgungssätze auswirken, können Sie mit unserem Zins- und Tilgungsrechner durchspielen.

Die Bindung und Ihre Lebensplanung

Zehn oder fünfzehn Jahre Selbstnutzungspflicht sind eine lange Zeit. Wenn absehbar ein beruflicher Wechsel ansteht, gehört das vor den Antrag, nicht danach.

Häufige Fragen