Degressive AfA und Sonderabschreibung beim Wohnungsneubau

Stand: 16. September 2026 · finanzexperten.de

Die beiden Instrumente im Vergleich

Warum der Fertigstellungsmonat über den Effekt entscheidet

Das ist der Punkt, der in den meisten Darstellungen fehlt — und der in der Finanzierungsplanung den größten Unterschied macht.

§ 7 Abs. 5a Satz 5 EStG verweist auf § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG. Danach vermindert sich der Absetzungsbetrag im Jahr der Anschaffung oder Herstellung um ein Zwölftel für jeden vollen Monat, der dem Anschaffungs- oder Herstellungsmonat vorangeht. Für die degressive AfA heißt das: Von den 5 Prozent bleibt im ersten Jahr nur ein Bruchteil übrig, wenn das Objekt nicht im Januar fertig wird.

Die Werte ergeben sich unmittelbar aus der Zwölftelungsregel des § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG. Sie betreffen nur das erste Jahr; ab dem zweiten Jahr gelten die vollen 5 Prozent vom jeweiligen Restbuchwert.

Die Sonderabschreibung nach § 7b wird dagegen nicht gekürzt: Sie ist eine Jahresabschreibung und wird auch bei unterjähriger Fertigstellung in voller Höhe gewährt. Aus „bis zu 10 Prozent“ werden so schnell 7,5 — oder deutlich weniger. Wer eine Neubauwohnung im Herbst übernimmt, verschiebt einen erheblichen Teil des Effekts ins Folgejahr. Das ist kein Nachteil im Ganzen, aber es verändert den Liquiditätsverlauf genau in der Phase, in der eine frische Finanzierung am empfindlichsten ist.

Wie sich das über die ersten Jahre auswirkt

Ein Rechenbeispiel, das ausschließlich die degressive AfA zeigt — die Sonderabschreibung nach § 7b ist hier bewusst nicht eingerechnet. Angenommen, ein Gebäude wird selbst hergestellt, die Herstellungskosten betragen 600.000 Euro und die Fertigstellung fällt in den Juli:

Modellrechnung, ausschließlich degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Jeder Schritt folgt unmittelbar aus § 7 Abs. 5a Satz 4 EStG (5 Prozent vom jeweiligen Buchwert) sowie Satz 5 in Verbindung mit § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG (Zwölftelung im Jahr der Herstellung). Bei Fertigstellung im Januar läge das erste Jahr bei 30.000 Euro statt 15.000 Euro — die Hälfte des ersten Jahres hängt allein am Monat. Das Beispiel geht von eigener Herstellung aus; beim Kauf ist zunächst der Gebäudeanteil aus dem Kaufpreis herauszurechnen.

Degressive AfA: was § 7 Abs. 5a EStG verlangt

Die degressive Abschreibung tritt wahlweise an die Stelle der linearen AfA von 3 Prozent nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG. Statt eines gleichbleibenden Betrags werden jedes Jahr 5 Prozent des verbliebenen Buchwerts abgeschrieben. Der Vorteil liegt damit vollständig in den ersten Jahren; später fällt die degressive Abschreibung unter die lineare.

Welche Zinsen aktuell aufgerufen werden, sehen Sie unter aktuelle Bauzinsen.

Maßgeblich für das Zeitfenster ist bei eigener Herstellung das Datum der Baubeginnsanzeige nach Landesrecht — nicht der Bauantrag und nicht die Baugenehmigung. Ist landesrechtlich keine Anzeige vorgeschrieben, muss erklärt werden, dass der Baubeginn freiwillig gegenüber der zuständigen Baubehörde angezeigt wurde.

Beim Kauf gilt eine doppelte Bedingung: Der obligatorische Vertrag muss im Zeitfenster geschlossen sein, und die Anschaffung muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgen. Wer eine Neubauwohnung erst im Folgejahr nach Fertigstellung erwirbt, fällt aus der Regelung heraus.

Gilt das auch für einzelne Eigentumswohnungen?

Ja. § 7 Abs. 5b EStG ordnet an, dass die Absätze 4 bis 5a „auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räume entsprechend anzuwenden“ sind. Für den häufigsten Fall — eine einzelne neue Eigentumswohnung als Kapitalanlage — greift die degressive AfA also genauso wie für ein ganzes Gebäude.

Bei Teileigentum bleibt allerdings die Grundbedingung des Absatzes 5a bestehen: Die Räume müssen Wohnzwecken dienen. Gewerblich genutztes Teileigentum, etwa eine Ladeneinheit, ist nicht erfasst.

Zwei Punkte, die oft übersehen werden

• Solange degressiv abgeschrieben wird, sind Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung ausgeschlossen (§ 7 Abs. 5a Satz 6 EStG).
• Der Wechsel zur linearen AfA ist zulässig (Sätze 7 und 8). Sie bemisst sich dann nach dem Restwert und dem nach § 7 Abs. 4 EStG unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer maßgebenden Prozentsatz. Der umgekehrte Weg ist im Gesetz nicht vorgesehen.

§ 7b EStG: die Sonderabschreibung und ihre Fallstricke

Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau erlaubt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren jeweils bis zu 5 Prozent — in der Summe also bis zu 20 Prozent zusätzlich zur regulären Abschreibung.

Die vier zentralen Voraussetzungen für die aktuelle Tranche:

• Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029
• Die Wohnung liegt in einem Gebäude, das die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeitsklasse erfüllt, nachgewiesen über das QNG-Siegel
• Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten übersteigen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht
• Die Wohnung dient im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken

Hinzu kommen weitere Anforderungen: Es muss sich um eine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung handeln, sie muss in der EU liegen und dem Wohnungsbegriff des § 181 Abs. 9 BewG entsprechen. Für ältere Vorhaben mit Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021 gilt eine frühere Tranche mit anderen Grenzwerten und ohne energetische Anforderung.

Wird gegen die Voraussetzungen verstoßen, ist die Sonderabschreibung rückgängig zu machen. Das Gesetz nennt drei Fälle: fehlende entgeltliche Wohnnutzung im Zehnjahreszeitraum, eine Veräußerung innerhalb von zehn Jahren, deren Gewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt, sowie eine Überschreitung der Baukostengrenze durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten in den ersten drei Jahren nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung. Steuerbescheide sind insoweit änderbar — auch bereits bestandskräftige.

Bei betrieblichen Einkünften nach den §§ 13, 15 und 18 EStG kommt für die aktuelle Tranche zusätzlich eine beihilferechtliche De-minimis-Grenze ins Spiel. Private Vermieter mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind davon nicht betroffen.

Die Kombination: was geht und was nicht

Dass beide Instrumente nebeneinander genutzt werden können, steht seit dem Wachstumschancengesetz unmittelbar im Gesetz: § 7b Abs. 1 Satz 1 EStG gewährt die Sonderabschreibung „neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 oder 5a“. Der Verweis auf Absatz 5a ist der entscheidende Halbsatz — vor dieser Änderung war die Kombination nicht vorgesehen.

Wie hoch der Effekt ausfällt, hängt an drei Größen:

• Den Gebäudekosten je Quadratmeter. Bis 4.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche laufen beide Instrumente auf derselben Basis, im ersten Jahr sind bis zu 10 Prozent möglich. Darüber greift die Deckelung der Sonderabschreibung, und der kombinierte Satz sinkt. Über 5.200 Euro entfällt § 7b ganz.
• Dem Monat der Fertigstellung oder Anschaffung. Die degressive AfA wird im ersten Jahr monatsweise gekürzt — siehe die Tabelle oben.
• Der Kaufpreisaufteilung. Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil, nie der Grund und Boden. Gerade im Raum München und Augsburg, wo der Bodenwert einen erheblichen Teil des Kaufpreises ausmacht, verschiebt das die Basis deutlich.

Ab dem zweiten Jahr fällt der degressive Anteil ohnehin, weil er vom gesunkenen Restbuchwert berechnet wird. Nach dem vierten Jahr endet die Sonderabschreibung, und der Restwert, von dem es weitergeht, ist um die bis dahin genutzten Sonderabschreibungen gemindert. Ab dem fünften Jahr knickt die Abschreibung damit spürbar ab. Der Vorteil beider Instrumente liegt in der Verlagerung nach vorn — nicht in einem dauerhaft höheren Abschreibungsvolumen. Für die Finanzierung heißt das: Wer die ersten Jahre auf den Steuereffekt kalkuliert, sollte das fünfte Jahr mit durchrechnen.

Was das für Ihre Finanzierung bedeutet

Hier liegt unser Teil der Arbeit. Die steuerliche Berechnung selbst gehört in die Hand Ihres Steuerberaters.

Der Übergabetermin ist eine Finanzierungsgröße

Ob eine Neubauwohnung im März oder im November übergeben wird, entscheidet über einen erheblichen Teil des Abschreibungsvolumens im ersten Jahr. Bei Bauträgerobjekten verschiebt sich der Termin häufig. Wir legen diese Frist neben die Zinsbindung, den Bereitstellungszinsbeginn und den Mietbeginn — bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist.

Liquidität in den ersten Jahren

Beide Instrumente verlagern Abschreibungsvolumen nach vorn. Für die Strukturierung heißt das: Tilgungshöhe und Sondertilgungsrechte lassen sich an diesem Verlauf ausrichten. Wie sich unterschiedliche Tilgungssätze auf Laufzeit und Restschuld auswirken, können Sie mit unserem Zins- und Tilgungsrechner durchspielen. Entscheidend ist, wie die finanzierende Bank steuerliche Effekte in der Kapitaldienstrechnung überhaupt berücksichtigt — das handhaben Institute unterschiedlich.

Die Zehnjahresbindung und Ihre Ausstiegsoptionen

Die Vermietungsbindung bei § 7b läuft zehn Jahre. Eine Zinsbindung von fünf oder zehn Jahren, ein geplanter Eigenbezug oder ein Verkauf innerhalb dieser Frist können mit ihr kollidieren. Diese Fristen gehören beim Aufsetzen der Finanzierung nebeneinandergelegt, nicht nachträglich. Einen Überblick über unsere Arbeitsweise finden Sie auf der Seite Immobilienfinanzierung.

QNG-Nachweis: erst das Zertifikat zählt

Eine Ankündigung des Bauträgers, das Objekt werde die Anforderungen erfüllen, ist kein Nachweis. Dieselbe Frage stellt sich bei Förderkrediten, die an einen Effizienzhausstandard anknüpfen — beides prüfen wir in der Objektprüfung gemeinsam.

Häufige Fragen