Tilgungsrechner: Rate, Zinsen und Restschuld berechnen

Tilgungsrechner: Monatsrate, Restschuld und Laufzeit berechnen

Der Tilgungsrechner zeigt Ihnen für jede Kombination aus Darlehensbetrag, Sollzins und Tilgungssatz drei Werte: die monatliche Rate, die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung und die Gesamtlaufzeit Ihrer Finanzierung.

Kurz gesagt: Die Tilgung ist der Teil Ihrer Monatsrate, der die Darlehensschuld verringert. Der Zins ist der Teil, der an die Bank geht. Beides zusammen ist die Annuität – Ihre Rate, die während der Sollzinsbindung gleich hoch bleibt.

Wie funktioniert der Tilgungsrechner?

1Basisdaten eingebenDarlehensbetrag, Sollzins und Sollzinsbindung in Jahren.
2Rückzahlung festlegenEntweder einen Tilgungssatz in Prozent oder direkt Ihre gewünschte Monatsrate in Euro.
3Ergebnis lesenRate, Zinskosten, Restschuld nach Ablauf der Bindung und Gesamtlaufzeit – dazu der grafische Verlauf.

Die Seite enthält drei Werkzeuge: den Tilgungsrechner für die schnelle Orientierung über Regler, den Profi-Tilgungsrechner für Sondertilgungen, Tilgungsveränderungen, Tilgungsaussetzung und den Vergleich zweier Darlehen, sowie Zinsbindungen vergleichen für die Frage, ob eine lange oder eine kurze Sollzinsbindung günstiger ist.

Was bedeutet Tilgung?

Tilgung ist die Rückzahlung des geliehenen Geldes. Der anfängliche Tilgungssatz gibt an, welcher Anteil der Darlehenssumme im ersten Jahr zurückgezahlt wird. Bei 300.000 Euro Darlehen und 2 Prozent anfänglicher Tilgung sind das 6.000 Euro im ersten Jahr, also 500 Euro pro Monat.

Der Tilgungssatz ist die wichtigste Stellschraube, die Sie selbst in der Hand haben. Den Zins bestimmt der Markt, die Tilgung bestimmen Sie – und sie entscheidet darüber, wie lange Sie zahlen und wie viel Zinsen insgesamt anfallen.

Annuitätendarlehen: Warum die Tilgung mit der Zeit steigt

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate konstant, aber ihre Zusammensetzung verschiebt sich. Weil die Restschuld sinkt, fallen weniger Zinsen an – der frei werdende Betrag geht zusätzlich in die Tilgung.

Ein Beispiel mit 300.000 Euro, 3,78 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung ergibt eine Rate von 1.445 Euro:

  • Erster Monat: 945 Euro Zinsen, 500 Euro Tilgung.
  • Nach zehn Jahren: 716 Euro Zinsen, 729 Euro Tilgung – die Tilgung hat den Zinsanteil überholt.

Wie stark wirkt der Tilgungssatz? Ein Rechenbeispiel

Alle Zeilen der folgenden Tabelle rechnen mit demselben Darlehen: 300.000 Euro, 3,78 Prozent Sollzins, 10 Jahre Sollzinsbindung. Nur der anfängliche Tilgungssatz ist unterschiedlich.

Anf. TilgungMonatsrateZinsen in 10 JahrenRestschuld nach 10 JahrenGesamtlaufzeit
1,0 %1.195 €107.011 €263.611 €41 Jahre 6 Monate
2,0 %1.445 €100.623 €227.223 €28 Jahre 2 Monate
3,0 %1.695 €94.234 €190.834 €21 Jahre 8 Monate
4,0 %1.945 €87.846 €154.446 €17 Jahre 8 Monate
Der Hebel in einer Zahl: Von 2 auf 3 Prozent Tilgung kostet 250 Euro mehr im Monat. Dafür sinkt die Restschuld nach zehn Jahren um 36.389 Euro und die Gesamtlaufzeit von 28 Jahren 2 Monaten auf 21 Jahre 8 Monate – also um mehr als sechs Jahre.

Als Orientierung gelten bei den heutigen Zinsen 2 bis 3 Prozent anfängliche Tilgung. Welcher Satz zu Ihnen passt, hängt von Einkommen, Alter, geplanter Haltedauer und Ihren Rücklagen ab – eine niedrige Tilgung verschafft Luft im Monat, verlagert aber Kosten und Zinsrisiko in die Zukunft.

Sondertilgung, Tilgungswechsel und Volltilgung

Diese drei Optionen verändern den Verlauf Ihrer Finanzierung erheblich und lassen sich im Profi-Tilgungsrechner durchrechnen.

  • Sondertilgung: Eine zusätzliche Zahlung außerhalb der Rate. Viele Banken räumen ohne Zinsaufschlag 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr ein. Der Effekt ist am Anfang der Laufzeit am größten, weil die Zinsersparnis über alle Folgejahre wirkt.
  • Tilgungsveränderung: Das Recht, den Tilgungssatz während der Laufzeit anzupassen – nützlich, wenn sich das Einkommen ändert oder Elternzeit ansteht.
  • Volltilgerdarlehen: Die Tilgung wird so gewählt, dass das Darlehen am Ende der Sollzinsbindung vollständig zurückgezahlt ist. Es gibt dann keine Restschuld und kein Zinsänderungsrisiko, die Rate ist dafür deutlich höher.
  • Tilgungsaussetzung: Statt zu tilgen wird ein Sparvertrag bespart, der das Darlehen später ablöst. Das lohnt sich nur, wenn die Rendite verlässlich über dem Sollzins liegt – ein Zusammenhang, den der Rechner sichtbar macht.

Restschuld und Anschlussfinanzierung

Die Restschuld ist der Betrag, der nach Ablauf der Sollzinsbindung noch offen ist. Für ihn brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung – zu dem Zins, der dann gilt. Genau hier entscheidet sich, ob eine Finanzierung robust ist.

  • Prolongation: Weiterführung bei derselben Bank zu neuen Konditionen.
  • Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank, meist mit besseren Konditionen als beim ersten Angebot der Hausbank.
  • Forward-Darlehen: Sicherung des heutigen Zinsniveaus bis zu rund 60 Monate im Voraus, gegen einen Zinsaufschlag.

Unabhängig von der vereinbarten Bindung gilt: Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dabei nicht an. Bei Teilauszahlungen – etwa während einer Bauphase – zählt der Tag der letzten Auszahlung.

Sollzins, Effektivzins und was der Rechner nicht abbildet

Der Sollzins ist der reine Zins auf das Darlehen. Der Effektivzins enthält zusätzlich bestimmte Kosten und ist die Größe, mit der Sie Angebote vergleichen. Der Rechner zeigt einen rechnerischen Jahreszins als Näherungswert aus den modellierten Zahlungsströmen. Dieser ist nicht mit dem effektiven Jahreszins eines Bankangebots nach der Preisangabenverordnung gleichzusetzen, da weitere preisbestimmende Kosten und bankseitige Annahmen nicht vollständig abgebildet werden.

Ebenfalls nicht enthalten sind Bereitstellungszinsen, Bewertungsgebühren und Kosten für Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler. Diese Kaufnebenkosten liegen je nach Bundesland bei rund 9 bis 15 Prozent des Kaufpreises und gehören in jede Finanzierungsplanung.

Häufige Fragen zum Tilgungsrechner

Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
Bei den heutigen Zinsen gelten 2 bis 3 Prozent als Orientierung. Bei 1 Prozent Tilgung und 3,78 Prozent Sollzins läuft ein Darlehen über 41 Jahre, bei 3 Prozent nur noch knapp 22 Jahre. Entscheidend sind Ihr monatlicher Spielraum, Ihr Alter bei Rentenbeginn und wie viel Restschuld Sie am Ende der Sollzinsbindung tragen wollen.
Was ist der Unterschied zwischen Tilgungssatz und Monatsrate?
Der Tilgungssatz ist ein Prozentsatz der Darlehenssumme und betrifft nur den Rückzahlungsanteil. Die Monatsrate ist der Eurobetrag, den Sie überweisen – sie besteht aus Zins und Tilgung. Bei 300.000 Euro, 3,78 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung ergibt das eine Rate von 1.445 Euro, davon 945 Euro Zinsen und 500 Euro Tilgung im ersten Monat.
Was passiert am Ende der Sollzinsbindung?
Die Restschuld wird fällig und muss weiterfinanziert werden – über eine Prolongation bei derselben Bank, eine Umschuldung zu einer anderen Bank oder ein vorab gesichertes Forward-Darlehen. Der Zins für diesen Zeitraum steht heute nicht fest. Je höher die Tilgung, desto kleiner die Restschuld und damit das Zinsänderungsrisiko.
Lohnt sich eine Sondertilgung?
In der Regel ja, und je früher, desto stärker. Eine Sondertilgung senkt die Restschuld sofort, wodurch über alle Folgejahre Zinsen entfallen. Viele Banken erlauben 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr ohne Zinsaufschlag. Ob sich stattdessen eine Anlage lohnt, hängt davon ab, ob deren Rendite nach Steuern verlässlich über Ihrem Sollzins liegt.
Was ist ein Volltilgerdarlehen?
Bei einem Volltilgerdarlehen ist die Tilgung so bemessen, dass das Darlehen am Ende der Sollzinsbindung vollständig zurückgezahlt ist. Es bleibt keine Restschuld, das Zinsänderungsrisiko entfällt, und manche Banken gewähren dafür einen Zinsvorteil. Die Monatsrate ist dafür deutlich höher, und Sie binden sich stärker.
Kann ich das Darlehen nach zehn Jahren kündigen?
Ja. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechsmonatiger Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch bei einer vereinbarten Bindung von 15 oder 20 Jahren und macht lange Zinsbindungen weniger starr, als sie zunächst wirken.
Warum weicht der ausgewiesene Effektivzins von Bankangeboten ab?
Der Rechner zeigt einen rechnerischen Jahreszins als Näherungswert aus den modellierten Zahlungsströmen. Dieser entspricht nicht dem effektiven Jahreszins eines Bankangebots nach der Preisangabenverordnung, weil weitere preisbestimmende Kosten und bankseitige Annahmen nicht vollständig einbezogen sind. Für den Angebotsvergleich ist der effektive Jahreszins aus den Unterlagen der Bank maßgeblich.
Sind die Ergebnisse verbindlich?
Nein. Der Rechner liefert unverbindliche Modellrechnungen zur ersten Orientierung. Ihre tatsächlichen Konditionen hängen von Bonität, Eigenkapital, Objekt und Bank ab und ergeben sich erst aus einem konkreten Angebot.

Persönliche Beratung in Ihrer Region

Ein Rechner zeigt Zusammenhänge, er kennt aber Ihre Situation nicht. Die finanzexperten.de beraten zur Immobilienfinanzierung an vier Standorten in Bayern: Aichach (Landkreis Aichach-Friedberg), Dachau (Landkreis Dachau), Jesenwang (Landkreis Fürstenfeldbruck) und Schwabmünchen (Landkreis Augsburg). Damit liegt der Schwerpunkt im Raum zwischen Augsburg und München.

Wenn Sie wissen wollen, welcher Tilgungssatz zu Ihrem Haushalt passt und welche Bank Ihre Konstellation am besten abbildet, rechnen wir das gemeinsam mit Ihren echten Zahlen durch.

Alle Berechnungen und Beispiele auf dieser Seite sind unverbindliche Modellrechnungen und ersetzen keine individuelle Beratung. Die genannten Beispielwerte beruhen auf einem Darlehen von 300.000 Euro bei 3,78 Prozent Sollzins und 10 Jahren Sollzinsbindung; Ihre Konditionen können abweichen. Angaben zu gesetzlichen Regelungen dienen der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung dar. Die Vermittlung von Immobiliardarlehen erfordert eine Erlaubnis nach § 34i GewO. © finanzexperten.de

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